Hallo Helmut!
Ich will mich mal an Deiner Frage versuchen. Ja, es wird auf ein "Weginflationieren" von Schulden der Privatleute gehofft, was aber meines Erachtens ebenso kurzsichtig wie naiv ist und auf Fehlinformationen beruht. Eine bis unter den Ortgang belastete Immobilie halte ich für äußerst risikoreich, nicht nur, aber im Besonderen in der jetzigen Situation.
Vielleicht erinnert sich der ein oder andere noch an das sog. Lastenausgleichsgesetz, das für den Ausgleich der Vermögensschäden des 2. WK geschaffen wurde. Insbesondere Immobilien wurden zwangsweise mit einem Lastenausgleich über Jahrzehnte belegt. Sollte es also wirklich zum Fall des EURO kommen, werden die aufgelaufenen Staatsschulden mit Sicherheit sozialisiert, d.h. auf Vermögende verteilt. Mit Sicherheit werden nicht die Banken für die Schulden herangezogen werden, sondern die, die Sachwerte, Geld auf Konten und auch Staatsanleihen besitzen!
Hat man nun eine Immobilie mit einer entsprechend hohen Beleihung, kann dies bei einer Zwangshypothek dazu führen, dass die Mieteinnahmen (oder, im Falle des Eigennutz, das eigene Einkommen) nicht mehr genügt, um alle Lasten zu tragen. Dies führt unweigerlich zu einem zwangsweisen Verkauf, was wiederum bedeutet, dass, bei entsprechender Anzahl von "Notverkäufen" die Preise für Immobilien nachgeben werden (Angebot > Nachfrage). Auch ist damit zu rechnen, dass die Banken nach einer eventuellen Währungsreform eher zögerlich im Bereich der Kreditvergabe agieren werden, was vorgenanntes Problem verschärfen wird. Alles Vorstehende bezogen auf Jahr 1 nach einer Währungsreform.
Grundsätzlich sind Immobilien aber bleibende Sachwerte - nur aufgrund einer Währungsreform fallen die Häuser ja nicht zusammen und gewohnt werden muss auch immer. Es ist nur sehr genau darauf zu achten, was man kauft, wo man kauft und wie man es kauft. Die Kapitalanlagen in "Toplagen" sind uninteressant geworden, hier werden stellenweise aberwitzige 20fache Jahresnettomieten und mehr bezahlt, die nicht nachhaltig zu erzielen sind und eine Blase darstellen. Denn, um mal die Sichtweise eines Mieters darzustellen: Währungsreform, große Krise, vielleicht Jobverlust oder geringeres Einkommen - der erste logische Schritt, um Geld einzusparen, ist eine kleinere bzw. günstigere Wohnung. Die so gehypeten und zu Höchstpreisen gekauften Immobilien in Toplagen/Trendlagen sind davon besonders betroffen, die Mieter ziehen aus, es kommen keine Nachmieter und der Eigentümer steht nun da. Was viele nicht wissen oder auch nicht wissen wollen: Für den Immobilienkredit haftet nicht nur die Immobilie, vielmehr haben sich Kreditnehmer im Rahmen der Sicherungsabrede der Zwangsverwertung über ihr gesamtes Vermögen unterworfen - im Zweifel haftet man also bis zum letzten Hemd.
Was also macht Sinn? Willst Du in Immobilien investieren (als Kap-Anlage), so gilt: Nachhaltige Lagen ansehen, vorallem die Stadtränder von Frankfurt, München und Kölner Raum betrachten. Hier sind die Mietpreise realistisch und unterliegen nicht dem preislichen Bonus einer sog. Toplage. Solide Häuser mit wenig Modernisierungsstau ab vier Einheiten sind interessant, am Besten vermietet zur ortsüblichen Miete oder leicht darunter. Schon seit 2007 wird hier verstärkt zugegriffen, seit diesem Jahr verstärkt, denn es gibt nicht mehr viel Auswahl. Was jetzt noch auf dem Markt ist, ist entweder zu teuer oder hat Macken, daher bitte SEHR genau hinsehen! Am Besten einen fähigen Immobilienberater hinzuziehen, der vor Ort ist und den Markt kennt.
Ansonsten noch etwas Grundsätzliches für die Kapitalanlage:
- Diversifizieren! Nie 100% in ein Investment stecken, sondern gleichmäßig auf mehrere Investments verteilen! Das gilt auch für Immobilien: Zwei Häuser an unterschiedlichen Standorten mit insgesamt sechs Wohnungen zum geringeren Einkaufspreis sind besser als nur ein Haus mit vier Wohnungen! Eigentumswohnungen als Kapitalanlage funktionieren nur sehr eingeschränkt - schon alleine deswegen, weil man bei einem Mieterauszug gleich 100% Mietausfall generiert hat... Auch hier genau schauen!
- Investiere nur in Dinge, die Du verstehst oder für die Du einen fähigen und vertrauenswürdigen Berater hast!
- Stelle jeden Berater, der auf Provisionsbasis arbeitet, in Frage! Egal ob Versicherung, Bank oder Makler, die moralische Komponente bleibt bei (zwangsweisem) Umsatz außen vor und ist zu Deinem Nachteil! Bedenke auch Folgendes: Ein Berater, der selbst nichts auf der Naht hat, kann keine erfolgreichen Strategien zur Vermögensbildung haben - sonst wäre er selbst vermögend...
- Edelmetalle sind meines Erachtens derzeit überbewertet! Gerade Gold hat keinen großen industriellen Nutzen, so dass es nach einem Totalzusammenbruch des Systems m.E. wertlos bzw. einen deutlichen Wertverlust erleiden wird - man kanns weder fressen (ok ok, vergiss Blattgold...) noch saufen, um es mal platt ausdrücken. Wenn man in Rohstoffe geht (was bis zu einem gewissen Teil auch sinnvoll ist), dann auch nur die, die man im Keller/Tresor lagert - Finger weg von Zertifikaten oder sonstigen Produkten, die nur auf dem Papier existieren, aber nichts Handfestes bieten!
- Ein gewisses Bargeld zu Hause bevorraten, ein bis zwei Monatsgehälter minimum. Im Falle eines Crashs bzw. steigender Wahrscheinlichkeit eines solchen ist davon auszugehen, dass ein Run auf Geldautomaten losgeht, und man vielleicht nichts mehr bekommt - das haben wir in Griechenland bereits gesehen. Allerdings nicht nur Scheine bevorraten, sondern auch zu einem gewissen Teil Münzen. Warum? Diversifikation! Gut möglich, dass bei einer neuen Währung vorerst nur Scheine verfügbar sind und Münzen übergangsweise weiterbenutzt werden sollen/müssen/können. Schaden wirds in keinem Falle.
- Kaufe mit Deinem verfügbaren Geld das, was Du langfristig sowieso benötigst. Ganz wichtig sind die körperlichen Dinge bzw. Gesundheit, z.B. benötigte Zahnimplantate kann Dir keiner wegpfänden oder beleihen. Wenn Du schon Immobilieneigentum besitzt, bringe es in einen guten bzw. einwandfreien Zustand, der über die nächsten Jahre keinen großen Investitionen erfordert. Tu etwas für Deine Autarkie, bspw. ein Brunnen, Photovoltaik, eine Zisterne, eine Solaranlage (letzteres mit Einschränkung). Stelle Deine Immobilien, sofern unter Berücksichtigung der Vorfälligkeit sinnvoll, möglichst schuldenfrei oder auf Belastungen < 60% des zum jetzigen Zeitpunkt betrachteten Verkehrswertes, damit eine eventuelle Lastenabgabe zu verkraften ist.
- Lebensversicherungen werden im Moment in den Medien bezogen auf ihr Risiko geradezu vernachlässigt, sind meines Erachtens aber ein sehr großes Risiko, gerade wenn sie zur Immobilienfinanzierung gedacht sind, denn Auszahlungen können hier recht einfach eingefroren werden... Falls Finanzierungen im Immobilienbereich über Lebensversicherungen laufen und recht neu (<10 Jahre) sind, raus zum nächstmöglichen Zeitpunkt! Hoch riskant, wenn die Tilgung von Darlehen mit einer Verzinsung über dem Garantiezins kalkuliert ist! Bei Altverträgen bzw. zeitnah fällig werdenden Zahlungen das auszuzahlende Geld zu Abtilgung der Schuld nehmen, kein neues Darlehen und Reinvest!
- Die ganz Paranoiden decken sich auch mit Vorräten ein (Konserven, Wasser und Wasserfilter, Benzin/Brennmaterial, Samen für Gemüse etc.), um mehrere Wochen oder gar Monate nicht auf eine Währung angewiesen zu sein. So krass wirds m.E. aber nicht kommen, jedoch kann mans halt nicht ausschließen.
- Lass Dich nicht verrückt machen! Es gibt wahnsinnig viele Internetseiten, die beim Lesen ein unwahrscheinlich mulmiges Gefühl verursachen und zu Panikreaktionen führen können, die nicht zielführend sind! Da wird teilweise schon seit Monaten von einem Bruch des EURO geschrieben, da soll es seit Monaten schon "übermorgen" soweit sein...
Das Ganze hier ist nur ein kleiner Teil eines großen Ganzen, das man viel umfangreicher und eingehender, auch konkreter an der Einzelperson diskutieren müsste, um Investitionsentscheidungen zu treffen. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass Sachwerte nach wie vor attraktiv sind, jedoch auch Haken haben, die man kennen und beachten muss. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es keine 100% sichere Kapitalanlage, nur unterschiedliche Meinungen dazu, die alle nur Spekulation sind. Nur die Zukunft wird zeigen, wer richtig oder falsch lag... Man sollte das Schlimmste annehmen und gedanklich wie materiell darauf vorbereitet sein, jedoch stets das Beste hoffen, um nicht in Depressionen zu verfallen.
Bei konkreten Nachfragen kannst Du gern fragen, auch per PN
Viele Grüße
Peter
PS: Was ich mache und was ich gelernt habe trägt entscheidend zur Meinungsbildung bei:
- Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft IHK
- Staatlich geprüfter Immobilienfachwirt IHK
- Geprüfter Immobilien-Ökonom (GdW)
- Qualifizierter Immobilienbewerter IHK i.S.
- seit über acht Jahren als Immobilienvermittler und -berater in Frankfurt tätig
